Après de nombreuses recherches, parfois pénibles, vous avez enfin trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves. Sauf exception, vous allez avoir besoin d’un prêt immobilier.
Dans cette éventualité, vous allez généralement solliciter votre banque afin qu’elle puisse vous l’octroyer.
Et c’est là que le début des ennuis commence…
Celle-ci est dans un premier temps tenu par une obligation de se renseigner sur votre capacité de remboursement. Pour ce faire, la banque va vous demander une multitude de documents, relatifs à vos revenus, vos charges, votre patrimoine personnel, au loyer que vous payez à ce jour, aux dépenses qui peuvent être liées à votre logement actuel… et bien d’autres.
De là découlent deux situations :
- Le crédit n’est pas excessif compte tenu de votre capacité d’emprunt.
- Le crédit est jugé excessif et la banque est alors soumise à un devoir de mise en garde.
Depuis plusieurs années, cette procédure a été rappelée et confirmée par les différentes juridictions. Toutefois, la Cour de cassation, dans une décision du 22 novembre 2022, vient apporter une précision, et pas des moindres.
Dorénavant, pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque doit intégrer la valeur du bien dans votre patrimoine diminué du montant de la dette.
De ce fait, la banque va être contrainte de définir la valeur hypothécaire du bien par l’intermédiaire d’experts indépendants. Ceux-ci auront pour principale mission de s’assurer que le prix de vente est conforme au marché pour éviter une « bulle » immobilière.
Dans les faits, une banque avait consenti à un consommateur un prêt destiné à l’acquisition d’un bien immobilier, afin de constituer sa résidence principale.
À la suite d’impayés, la banque prononce alors la déchéance du terme. C’est-à-dire que, compte tenu des manquements de l’emprunteur, la totalité du prêt doit être payée immédiatement. La banque l’assigne en justice pour qu’il s’acquitte de sa dette.
De son côté, l’emprunteur demande des dommages-intérêts en soutenant que la banque avait manqué à son obligation de mise en garde, comme évoqué précédemment.
Même si dans un premier temps, la Cour d’appel fait droit à la demande de l’emprunteur. La Cour de cassation pose le principe selon lequel la banque doit prendre en compte « la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat ».
Ce faisant, le crédit accordé à l’emprunteur n’était pas excessif et la banque avait donc bien respecté ses obligations.
Toutes ces mesures peuvent vous paraitre démesurées, voire même excessives. Et parfois, elles le sont, un juste équilibre étant toujours difficile à trouver. Mais celles-ci ont été principalement créées consécutivement à la crise des subprimes de 2008, et ses conséquences catastrophiques pour les emprunteurs.
