La conclusion d’un bail commercial, vous permet d’exploiter votre activité professionnelle au sein de locaux qui y sont destinés. À cet effet, le bailleur demande généralement le versement d’un dépôt de garantie. Son montant varie en fonction des exigences du bailleur.
1. Le dépôt de garantie
Pour rappel, le versement de sommes au titre d’un dépôt de garantie n’est pas une obligation. Aussi, il doit clairement être prévu dans le bail pour être exigible.
Toutefois, les bailleurs qui n’en exigent pas sont rares. Le dépôt de garantie permet de pallier aux défaillances du locataire, il représente donc un atout majeur pour le bailleur.
Ainsi, dans un bail commercial, la clause qui prévoit le dépôt de garantie doit également en préciser les conditions d’application. Autrement dit le bailleur doit prendre soin de préciser les cas dans lesquels il pourra s’en saisir.
Et notamment :
- En cas de loyers impayés et/ou des charges locatives ;
- En cas de réparations qui découlent des obligations du locataire (remise en état…) ;
- En cas de paiement des taxes et impôts (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures…) ;
2. Le dépôt de garantie productif d'intérêts
Peu de personnes le savent, ou l’appliquent, mais le dépôt de garantie peut, sous certaines conditions, être productif d’intérêts.
L’article L.145-40 du Code de commerce prévoit que le paiement de loyers d’avance (même à titre de garantie) porte intérêt au taux pratiqué par la Banque de France. Les intérêts ne sont calculés que pour les sommes excédant plus de deux termes de loyer.
Exemple : Votre bail précise que le loyer est payable au mois et d’avance. Il est indiqué également que le montant du dépôt de garantie est de deux mois. Alors le total pris en compte est de trois mois :
- 2 mois de dépôt de garanties correspondant à 2 mois de loyers.
- Et un mois d’avance.
Ainsi, c’est sur le troisième terme que porteront les intérêts.
Le bailleur, ne souhaitant pas devoir verser des intérêts, devra respecter les conditions ci-dessous. Si le loyer est payé :
- Par trimestre et par avance, le dépôt de garantie ne doit pas excéder un trimestre ;
- Par trimestre et à terme échu, le dépôt de garantie ne doit pas excéder deux trimestres ;
- Par mois et par avance, le dépôt de garantie ne doit pas excéder un mois ;
- Par mois et à terme échu, le dépôt de garantie ne doit pas excéder deux mois ;
Précision : Le paiement à terme échu signifie que le loyer est payé en fin de mois. Le paiement par avance (ou à échoir) signifie que le loyer est payé en début de mois.
A défaut de respecter les conditions susvisées, le propriétaire devra verser des intérêts au locataire sur les sommes excédant les termes.
3. L'intérêt pratique
Cette disposition est d’ordre public, de sorte que toute clause contraire est réputée non écrite. En pratique, il est vrai que cette disposition, qui est en faveur du locataire, ne s’applique que très rarement.
Toutefois, lors de la négociation d’un bail commercial, c’est un argument qui peut être utilisé par le preneur. Si vous êtes bailleur, soyez vigilant sur ces points.
Il est important de vous faire accompagner dans vos projets, n’hésitez pas à nous consulter !
