Le Conseil d’État, dans un arrêt du 16 décembre 2022, apporte des précisions importantes aux modalités de déductibilité des travaux d’agrandissement et de réparation. Concrètement, il s’agit de la situation dans laquelle un contribuable a simultanément réalisé des travaux déductibles et non déductibles.
1. Régime de déduction des frais de travaux
Lorsque vous percevez des revenus fonciers au régime réel, vous pouvez déduire des frais de travaux de votre base d’imposition.Ces frais sont généralement plafonnés à 10.700€ par an, sauf pour les monuments historiques, non-soumis au plafonnement. Les frais de travaux déductibles sont les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration de votre bien loué.En revanche, les dépenses d’agrandissement et de reconstruction sont explicitement exclues des charges déductibles.-Les travaux d’agrandissement s’entendent de ceux qui ont pour effet d’accroître la surface des locaux d’habitation existants.-Les travaux de reconstruction sont ceux qui emportent la création de locaux ou la modification du gros œuvre.
2. Cumul de travaux d’agrandissement et de réparation
Le véritable souci se pose lorsqu’un propriétaire réalise simultanément des travaux d’agrandissement et de réparation.Par jurisprudence constante, les travaux de réparation ne sont pas déductibles s’ils sont indissociables des travaux d’agrandissement ou de reconstruction. Le critèrede la déductibilité des travaux est donc leur caractère dissociable.Lorsqu’ils sont dissociables, leur déductibilité s’apprécie au cas par cas. Dans le cas contraire, la déductibilité des travaux s’apprécie globalement.
3. Apport de la décision
Dans cette affaire, le contribuable avait réalisé simultanément des travaux de réparation et d’agrandissement de ses locaux. En ce sens, il a présenté des factures différenciées selon que les travaux avaient trait à des surfaces nouvelles ou existantes.
L’administration fiscale ainsi que la juridiction d’appelont considéré que ces travaux devaient être considérés comme indissociables. Eu égard à leur ampleur, ces travaux sont qualifiés de travaux d’agrandissement et de reconstruction.
Le Conseil d’État relève que la Cour d’appel n’a pas recherché le caractère dissociable des travaux d’agrandissement et de réparation.
La juridiction suprême précise que la production de factures différenciées selon leur nature permet de dissocier les différents travaux.
Cette jurisprudence est encore récente: il conviendra d’observer si elle est reprise à l’avenir. En tout état de cause, elle pointe l’importance de réaliser des factures permettant de discerner la nature des travaux réalisés.
Lacour avocats accompagne de nombreux propriétaires pour l’optimisation de leurs revenus fonciers. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des doutes quant-à la déductibilité de vos frais.
