La société civile immobilière (SCI) est une forme de société permettant l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet d’être propriétaires avec plusieurs personnes à des proportions différentes ou non dans le cadre de la détention des parts sociales.
En principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), c’est-à-dire que l’imposition des bénéfices sera directement imposée dans les mains des associés. Toutefois, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), c’est donc la société qui sera redevable. La société peut également être soumise à l’IS si elle exerce une activité commerciale telle que la location meublée (déjà vu dans l’un de nos articles).
L’imposition de la société doit donc être analysée en amont afin de faire un choix éclairé.
Une société civile à l’impôt sur les sociétés : c’est possible ?
En cas d’option à l’impôt sur les sociétés, la société civile sera soumise à une comptabilité de type commerciale ; de ce fait elle pourra bénéficier de l’amortissement de son actif.
En clair, le bien immobilier est amorti chaque année et permet de générer une charge tous les ans. Cette charge permet bien souvent de venir atténuer le bénéfice voir même de le réduire totalement. La durée de l’amortissement d’un immeuble est généralement de 15 – 20 ans.
De ce fait, vous n’aurez donc comptablement aucun bénéfice et ne payerez donc aucun impôt !
Toujours sur le même principe, la SCI pourra déduire toutes charges engagées dans l’intérêt de son activité, telles que les travaux de construction ou d’agrandissement, les frais d’acquisitions d’un bien immobilier (tel que les frais de notaire).
Dans le cas d’une SCI à l’IR, vous avez également la possibilité de déduire certaines charges, mais cela est beaucoup plus limité et l’amortissement du bien immobilier n’est pas possible. Mécaniquement et même en cas de crédit souscrit pour financer le bien, les associés sont quasiment immédiatement soumis à l’impôt sur le revenus sur les impôts fonciers.
Cependant, même si ce régime comporte des avantages, comme dans toute autre option juridique et fiscale, il existe une contrepartie….
Quelle est la contrepartie de cette absence d’imposition ?
Le calcul d’imposition sur la valeur dégagée lors de la vente : en cas de plus-value ! La plus-value est la différence de prix constaté entre le montant d’acquisition et le montant de la vente.
Mais, la charge constatée au titre de l’amortissement de votre bien, ce « cadeau fiscal » qui vous permet de ne pas payer d’impôt pendant des années va être contrebalancé !
En effet, cet avantage au moment de la vente fait alors l’objet d’une réintégration, les amortissements constatés sont alors soumis au taux d’impôt sur les sociétés.
Exemple :
SCI à l’IS : Vous avez un bien que vous avez acquis 200.000€ et amorti 200.000€ au bout de 15 ans. Vous avez l’occasion de le vendre : 400.000€.
Prix de vente – Valeur nette comptable =
400.000 – (200.000 – 200.000) = 400.000€ de plus-value soumis à l’impôt sur les sociétés !
SCI à l’IR : Vous avez un bien que vous avez acquis 200.000€. Vous souhaitez le vendre 400.000€.
400.000 – 200.000 = 200.000€ de plus-value, sans compter les avantages fiscaux liés à la durée de détention du bien pendant 15 ans.
L’associé d’une société civile à l’impôt sur le revenu peut bénéficier d’une exonération totale sur la valeur qu’il dégage lors de la vente de ces parts si la détention perdure depuis 22 ans. Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, aucun abattement sur la durée de détention des parts n’est possible.
Enfin pour appréhender les bénéfices, les associés devront s’attribuer des bénéfices, seconde interposition d’imposition.
Que faut-il faire pour opter à l’impôt sur les sociétés ?
La SCI doit formuler par écrit son souhait. Cet engagement devra alors être notifié par courrier recommandé avec avis de réception au service des impôts ou au centre de formalités des entreprises.
Depuis la loi de finances pour 2019, l’option à l’IS pour une SCI peut être révoquée jusqu’à la cinquième année d’exercice suivant celle où l’option a été exercée. La révocation de l’option doit être notifiée à l’administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôts sur les sociétés. L’engagement n’est donc plus pris pour toujours.
Exemple : La société Pollux, relevant du régime des sociétés de personnes, a opté pour son imposition à l’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2019.
Elle souhaite revenir sur cette option au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2021. Pour cela, elle devra renoncer à son option pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés avant la fin février 2021.
En l’absence de renonciation pendant cette période, l’option est irrévocable.
Prenez garde au changement du régime d’imposition qui a des conséquences fiscales parfois lourdes dont nous aurons l’occasion de reparler.
Pour l’ensemble de ces raisons, il est pertinent de mener une analyse pour déterminer ce qui est le plus intéressant pour vous. Nous serions ravis de vous accompagner dans l’analyse de votre situation et de vous accompagner dans les démarches.
