La société civile immobilière (SCI) est la forme de société la plus intéressante pour détenir et gérer un patrimoine immobilier. Elle est composée de deux personnes minimum qui reçoivent des parts sociales en fonction de leur apport respectif.
Comme dans la plupart des sociétés, chaque associé peut effectuer des apports sous différentes formes :
- Numéraire (somme d’argent),
- Nature (bien)
- Industrie (savoir-faire).
L’associé dispose de la propriété pleine et entière sur ses parts qui comprennent trois composantes :
- L’usus : le droit d’occuper le bien,
- L’abusus : le droit de disposer du bien (le vendre par exemple),
- Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus (les loyers par exemple).
1. Le principe du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à « séparer » ces composantes en les attribuant à deux personnes distinctes :
- L’usufruitier, qui aura l’usus et le fructus,
- Le nu-propriétaire, qui disposera de l’abusus.
Au fil du temps, il s’est révélé être un outil efficace pour organiser les transmissions de patrimoine. Par conséquent, il n’est pas rare que des familles recourent à cette pratique dans le cadre des sociétés civiles immobilières (SCI) ayant pour finalité de transmettre un patrimoine.
Le schéma classique se décompose en deux temps :
- Étape 1 : les parents créent la SCI et reçoivent, en contrepartie de leur apport en numéraire, les parts sociales en pleine propriété ;
- Étape 2 : ils transmettent la nue-propriété aux enfants de ces parts tout en se réservant l’usufruit
2. Le démembrement ab initio (au commencement)
Il existe une seconde manière de procéder consistant à prévoir que, dès la création de la SCI, les parents recevront seulement l’usufruit des parts sociales et les enfants la nue-propriété.
Ce processus permet aux associés de procéder en une seule opération et d’économiser les droits de mutation liés à la donation de la nue-propriété des parts sociales.
Pour autant, il existe des difficultés pratiques à mettre en place un tel montage ab initio :
- Comme nous l’avons mentionné en préambule, l’associé obtient une ou plusieurs parts sociales au moment de son apport. Dans le cadre d’un démembrement ab initio, la part n’existe pas encore. Il est donc impossible de démembrer un bien qui n’existe pas.
- Il existe également des risques fiscaux étant donné que ce mécanisme permet de faire des économies sur les droits de succession/donation. L’administration fiscale étant particulièrement vigilante sur ces thématiques.
Le démembrement d’une SCI est un mécanisme qui représente de nombreux avantages. Corrélativement, et comme bien souvent, l’administration fiscale y porte alors une attention particulière.
Ainsi, le Cabinet se tient à votre disposition pour vous conseiller, vous accompagner dans vos démarches et pour étudier votre situation au regard des dispositions légales.
Ne vous aventurez pas seul dans un montage ingénieux qui peut vous coûter cher en redressement !
