La location d’un immeuble par une SCI à ses associés peut être constitutive d’un abus de droit. Le Comité de l’abus de droit a rendu trois décisions en ce sens le 29 septembre 2022.
1. Situation initiale
En l’espèce, il s’agissait du cas d’une SCI propriétaire d’un immeuble d’habitation. Les trois associés de la SCI, membres de la même famille, louent l’immeuble.
La société réalise régulièrement des travaux sur le bien loué à ses associés. Des emprunts financent ces travaux.
En parallèle, les loyers pratiqués aux associés sont réduits du fait des travaux en cours en raison de leur préjudice de jouissance.
Dans ce contexte, il apparaît que les charges foncières de la société excèdent le montant des loyers qu’elle perçoit. La SCI a, par conséquent, constamment un résultat déficitaire. Aucun impôt sur le revenu n’est donc réglé.
La société étant fiscalement transparente, les déficits ainsi produits sont déductibles des revenus fonciers des associés.
Les associés disposent d’une seconde SCI exerçant une activité de location nue. Cette SCI loue ses immeubles à des tiers dans des conditions normales, et enregistre des résultats bénéficiaires.
S’agissant également d’une société transparente, ses bénéfices sont imposés entre les mains des associés.
Ces bénéfices sont absorbés par les déficits issus de la SCI familiale constamment en déficit. Les associés ne sont donc jamais imposés à raison des bénéfices de la seconde SCI.
2. Montage structurellement déficitaire
À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration relève que l’activité locative de la SCI familiale est structurellement déficitaire.
Les charges supportées sont en effet disproportionnées par rapport aux loyers perçus qui sont par ailleurs sous-évalués par rapport au marché.
En tout état de cause, l’article 15 du CGI exonère d’impôt les revenus tirés des logements occupés par leur propriétaire. Réciproquement, le propriétaire ne peut pas déduire de déficit foncier à raison du logement qu’il occupe.
L’administration relève donc l’existence d’un montage dont l’unique objectif est la création d’un déficit foncier artificiel.
3. Qualification de l’abus de droit
Le Comité de l’abus de droit confirme la qualification du montage structurellement déficitaire.
Il relève en effet que depuis sa création, les charges de la SCI ont toujours été supérieures à ses revenus.
Les seuls locataires du bien ont par ailleurs toujours été les associés historiques. Effectivement, aucun tiers n’a jamais loué le bien dans des conditions normales.
Sans remettre les loyers en cause, le Comité considère que la SCI ne s’est pas comportée avec ses associés comme avec des tiers.
Au regard du montage, le Comité admet l’existence d’un abus de droit. Il se montre favorable à l’application de la majoration de 80% propre aux agissements frauduleux.
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