La détention d’immeubles par l’intermédiaire d’une société présente des avantages en termes
de gouvernance et de transmission, mais la cession de titres est soumise à des exigences
spécifiques.
Les sociétés dont plus de 50% de la valeur réelle est composée d’immeubles dites à
prépondérance immobilière.
Ce point justifie un traitement fiscal spécifique, qui varie selon que vous soyez résident français
ou non, et selon le régime fiscal de la Société civile immobilière (SCI).
Voici l’essentiel à savoir, de façon simple et concrète, pour mieux anticiper la fiscalité lors
d’une cession de parts détenues par un associé personne physique.
PRINCIPES APPLICABLES AUX RESIDENTS FRANÇAIS
Pour les résidents français, le traitement des plus-values dépend du régime d’imposition de la
SCI qui détient le bien.
1.1. Imposition à l’IR
Dans les SCI transparentes soumises à l’Impôt sur le revenu (IR), les associés sont imposés
directement à proportion de leurs participations (formulaire n°2048-M).
La plus-value est imposée à un taux global de 36,2% :
– à 19% à l’impôt sur le revenu1
– à 17,2% au titre des prélèvements sociaux
A noter que la hausse de la CSG intervenue en 2026 ne s’applique pas aux plus-values
immobilières.
La plus-value bénéficie d’abattements en fonction de la durée de détention, soit une
exonération totale au-delà :
– de 22 ans pour l’impôt sur le revenu
– 30 ans pour les prélèvements sociaux.
1.2. Imposition à l’IS
La société soumise à l’Impôt sur les sociétés (IS) est fiscalement opaque. Elle est elle-même
est imposée sur les bénéfices, et non directement les associés.
La cession de ses parts sociales est classiquement imposée comme une cession de parts, et
non comme une cession d’immeuble.
L’opération relève donc du régime des plus-values mobilières (déclarées via le formulaire
n°2074)2.
Sauf option pour le barème progressif, la plus-value est soumise à un taux global de 31,4%
au Prélèvement forfaitaire unique (PFU) :
- Impôt sur le revenu
- au prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8%
- ou, sur option, au barème progressif de l’IR
- aux prélèvements sociaux au taux de 18,6%
Dans ce cadre, la fiscalité est généralement plus favorable sur le court terme et moins sur le
long terme, car les abattements pour durée de détention en matière de parts sociales diffèrent
de ceux en matière d’immeubles.
PRINCIPE UNIQUE APPLICABLE AUX RESIDENTS ETRANGERS
Les particuliers non-résidents qui cèdent un bien immobilier situé en France, ou des parts de
société à prépondérance immobilière sont soumis au régime des plus-values immobilières des
particuliers, y compris lorsque la SCI est soumise à l’IS.
En effet, contrairement aux résidents français, l’assujettissement à l’IS n’entraîne pas
automatiquement l’application du régime des plus-values mobilières.
En outre, les non-résidents ne sont en principe pas assujettis à la CSG et à la CRDS.
Ils ne sont soumis qu’au prélèvement de solidarité3 de 7,5% en complément de l’impôt sur la
plus-value.
Ainsi, pour un particulier résident hors de France et sous réserve de la convention fiscale
internationale applicable qui pourrait fixer des règles différentes, la plus-value constatée est
imposée à un taux global de 26,5%.
– à 19% à l’impôt sur le revenu
– à 7,5% au titre du prélèvement de solidarité.
Cette distinction nous semble donc revêtir un véritable avantage pour les plus-values réalisées
par des non-résidents sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière.
LACOUR AVOCATS vous accompagne dans la structuration de vos projets immobiliers.
1Article 200 B du Code général des impôts
2BOI-RFPI-SPI-10-20, n°30.
3Article L 136-6, I ter du Code de la Sécurité Sociale