L’affiliation à l’URSSAF ou au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI qui remplace le RSI) ne suit pas la définition fiscale de la location meublée. La qualification de loueur en meublé professionnel au regard du texte fiscal modifié par la loi de finances de 2020, ne suffit pas à déterminer si le loueur en meublé devra payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI, à la place des prélèvements sociaux.
Le principe d’autonomie du doit fiscal ne permet pas de fixer une règle commune sur l’application au niveau du droit social. Des questions subsistent en termes d’assujettissement aux cotisations sociales et prélèvements sociaux dans le cas de perception de revenus de locations d’appartements meublés.
- Principe général d’assujettissement aux cotisations sociales
La lecture de l’article L611-1 du code de la sécurité sociale permet de comprendre la subtilité du sujet. Ainsi, sont affiliés au régime de la sécurité sociale applicable aux travailleurs indépendants : les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures à 23.000€, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
Les loueurs en meublé sont définis, sur le plan social, comme ceux qui exercent une activité de:
- location de locaux au profit d’une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile
- location saisonnière
- location longue durée (soit location de la résidence principale du locataire, y compris les locations meublées pour les étudiants) ET que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.
- dès lors qu’ils réalisent plus de 23.000€ de recettes d’exploitation par an. Attention, il s’agit bien des recettes, c’est à dire de la somme des revenus perçus et non du bénéfice.
Ainsi, le loueur en meublé, qu’il soit professionnel ou non professionnel, devrait par principe payer des cotisations sociales à l’URSSAF dès lors que cette exploitation génère plus de 23 000€ de recettes par année civile.
Les règles sont clairement établies sur le site de l’URSSAF https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/quelles-activites/la-location-de-logement-meuble/la-location-de-logement-meuble.html et peuvent être synthétisés comme suit :
- les loueurs en location saisonnière ou courte durée doivent cotiser à l’URSSAF, mais ils peuvent également opter pour une cotisation au régime général de la sécurité sociale (= régime de sécurité sociale des salariés).
L’option pour le régime général est réservée au loueur dont les recettes sont inférieures à 82 000€ par année civile. Les cotisations à l’URSSAF ou au régime général sont calculées en pourcentage du bénéfice réalisé, c’est à dire après déduction des charges et autres amortissements.
- les loueurs en location saisonnière peuvent opter pour le régime social des auto-entrepreneurs. Cette option est réservée au loueur en meublé dont les recettes sont inférieures à 70 000€. Le montant des cotisations URSSAF est calculé par pourcentage sur les recettes réalisées (et non sur le bénéfice). Le taux des cotisations des locations meublées de tourisme est de 6% du chiffres d’affaires.
- Inscription au RCS
Dans les textes, sont obligatoirement affiliés à la sécurité sociale des indépendants et devront payer des cotisations sociales :
- les loueurs en meublés dont les recettes sont supérieures à 23 000€
- dont un membre du foyer fiscal est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.
Depuis le 8 février 2018, le Conseil Constitutionnel considère, pour apprécier la différence entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle que l’inscription au RCS ne constitue pas une condition.
Depuis cette date, les loueurs en meublés professionnels (LMP) sont ceux uniquement qui :
- louent des logements en meublés qui génèrent plus de 23 000€ de recettes
- ces recettes de location sont supérieures aux autres revenus professionnels imposables.
Analysons les cas concrets pour apporter un éclairage pratique à la lumière de la position du Conseil Constitutionnel. En effet, une question simple peut légitimement se poser : si la condition d’inscription au RCS est considérée comme inconstitutionnelle pour le code général des impôts, ne devrait-elle pas l’être également pour le code de la sécurité sociale ?
En clair, un LMP doit-il vraiment être affilié à la sécurité sociale des indépendants.
Le loueur en meublé non professionnel devenu automatiquement professionnel du simple fait de la suppression de la condition d’obligation d’inscription au RCS doit-il cotiser ou non.
Dans l’affirmative, tous les loueurs en meublés, professionnels ou non professionnels, dont les recettes excèderaient 23 000€, deviendraient automatiquement affiliés à la sécurité sociale des indépendants et devraient payer les cotisations sociales.
Le loueur en meublé professionnel, c’est à dire celui dont les recettes d’exploitation en meublée sont supérieures à 23 000€ et lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus professionnels de l’exploitant, pourrait être affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants selon qu’il est inscrit au RCS ou non.
Ainsi, en résumé la prise de position du Conseil constitutionnel permet d’évoquer la solution suivante :
- Le loueur en meublé professionnel (LMP) inscrit au RCS serait toujours affilié à la sécurité sociale des indépendants ;
- Le loueur en meublé professionnel (LMP) non inscrit au RCS serait redevable des prélèvements sociaux et ne serait donc pas affilié à la sécurité sociale des indépendants ;
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) inscrit au RCS mais dont les recettes ne seraient pas supérieures à ces autres revenus professionnels serait automatiquement affilié à la sécurité sociale des indépendants dès lors que les recettes d’exploitation sont supérieures à 23 000€.
Enfin, la réponse ministérielle PELLOIS (Rép. min. n° 3619 : JOAN, 10 juill. 2018, Pellois H.), la location saisonnière réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière disposant de la carte de gestion immobilière n’a pas à être affiliée à l’URSSAF mais celle-ci est remplacée par les prélèvements sociaux.
Ainsi, la réponse ministérielle nuance le texte d’assujettissement aux cotisations sociales, en excluant du paiement des cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants, les loueurs non professionnels qui exerceraient cette activité de manière indirecte, c’est à dire par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion.
Ces derniers sont alors considérés comme gestionnaire de leur patrimoine privé et devront s’acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
Bref, la situation est complexe et ne comprend peu de logique juridique. La loi de sécurité sociale devrait être vraisemblablement modifiée, compte-tenu des difficultés d’interprétation depuis la modification de l’article du code général des impôts.
Les stratégies actuelles d’optimisation sociale que nous pouvons proposer doivent donc faire l’objet d’une veille juridique accrue dans l’attente d’une évolution claire des textes.
A suivre…
