Les Jeux olympiques de Paris approchant, il peut être tentant pour certains de nos lecteurs de louer leur résidence principale durant cette période. En effet, si la majorité des épreuves se déroulent à Paris et en Ile-de-France, d’autres villes sont aussi concernées.
Tous les observateurs s’accordent à dire qu’une flambée du prix des logements est à prévoir. Il s’agit d’une véritable aubaine qui pourrait permettre, à des propriétaires ou des locataires, d’obtenir un complément de revenu non négligeable.
Il est toutefois nécessaire de respecter le cadre légal, qui s’applique indépendamment des JO, afin d’éviter d’être sanctionné.
I. La règle des 120 jours par an pour louer sa résidence principale
Une résidence est considérée comme «principale» lorsque son propriétaire ou locataire y séjourne au moins huit mois dans l’année. A défaut, la résidence sera considérée, par principe, comme une résidence secondaire. Les règles applicables à la location courte durée sont différentes qu’il s’agisse de l’une ou l’autre de ces catégories et de la commune sur laquelle se trouve le logement.
En effet, certaines communes peuvent prévoir des règles spécifiques à la location courte durée de la résidence principale. Il s’agit notamment de l’obligation de déclaration préalable dans les communes de plus de 200.000 habitants et/ou en zone tendue.
Dans ce cas, il n’est pas possible de louer son logement plus de 120 jours par an. Il existe toutefois plusieurs exceptions à ce principe et notamment:
- Vous louez une partie seulement de votre résidence principale (une chambre par exemple);
- Vous louez au-delà des 120 jours pour des raisons de santé, d’obligation professionnelle ou de force majeure.
Le non-respect de cette obligation, en dehors des exceptions, est sanctionné par une amende civile de 10.000€ maximum.
Par ailleurs, le dépassement est susceptible de modifier la nature même du logement. Celui-ci ne sera plus considéré comme un logement d’habitation mais comme un local d’activité commerciale. Cette modification implique une demande d’autorisation de changement d’usage en Mairie et l’application éventuelle du principe de compensation en fonction des communes.
II. L’exception à la règle pour obligation professionnelle
Comme énoncé plus haut, il est possible de louer sa résidence principale au-delà des 120 jours pour des raisons de santé, d’obligations professionnelles ou de force majeure. Ainsi, la Cour d’appel de Paris a, pour la première fois, précisé les contours de l’exception fondée sur l’obligation professionnelle.
Dans le cas d’espèce, une propriétaire a mis sa résidence principale en location pour une durée totale de 246 jours. La ville de Paris l’a donc assignée pour obtenir sa condamnation au paiement d’une amende civile.
La propriétaire affirme avoir été contrainte de séjourner dans d’autres logements que sa résidence principale pour des raisons professionnelles. Elle était amenée à quitter sa résidence uniquement pour les besoins de son travail. Lorsqu’elle n’était pas soumise à de telles obligations, elle occupait sa résidence principale en semaine. Pour prouver son occupation régulière de sa résidence principale, elle a produit des attestations qui corroborent sa situation. Par exemple, elle a communiqué des échanges de courriels portant sur des événements pour lesquels sa présence était obligatoire.
Dans ces conditions, la Cour d’appel de Paris retient que le meublé de tourisme est déclaré comme la résidence principale de la propriétaire. Elle disposait bien d’un motif légitime pour le louer plus de 120 jours par an.
Il s’agit toutefois d’une exception strictement encadrée. Il n’est pas possible d’en faire une généralité. Nous vous conseillons donc d’anticiper les jours de mise en location de votre résidence principale, notamment pendant les JO.
Dans tous les cas, nous pouvons vous accompagner pour étudier votre situation au regard des dispositions légales. N’hésitez pas à nous contacter !
