Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit depuis plusieurs années de nombreux investisseurs pour sa fiscalité avantageuse. Toutefois, le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 prévoit un changement majeur qui pourrait impacter fortement la rentabilité de ce statut, notamment en cas de revente du bien.
Le régime actuel : un avantage fiscal sur la plus-value
Jusqu’à présent, les investisseurs qui optaient pour le régime réel pouvaient amortir leur bien immobilier (hors terrain), c’est-à-dire déduire chaque année une partie de sa valeur du revenu locatif imposable. Cela permettait de réduire considérablement l’impôt dû sur les loyers perçus, tout en ne pénalisant pas la plus-value au moment de la vente.
Un avantage précieux… mais qui est aujourd’hui dans le viseur de l’administration fiscale.
Ce que prévoit la réforme du PLF 2025
La réforme proposée dans le Projet de Loi de Finances 2025 prévoit de réintégrer les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.
Concrètement :
- Les amortissements déduits pendant la période de location viendraient réduire le prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
- Résultat : une imposition plus lourde en cas de revente, surtout pour les projets à moyen terme.
À noter : les amortissements liés à des travaux d’amélioration, de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne seraient pas concernés par cette réintégration.
Objectif : alignement fiscal et réduction des tensions sur le marché
Cette réforme vise à :
- Harmoniser le traitement fiscal du LMNP avec celui des locations meublées professionnelles (LMP) ou des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
- Réduire l’attractivité d’un régime jugé trop avantageux et contribuer à l’effort budgétaire national.
Le gouvernement espère aussi limiter les tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones où la location meublée saisonnière a pris le pas sur la location longue durée.
Un régime toujours attractif sur le long terme ?
Les abattements pour durée de détention restent applicables, ce qui peut atténuer l’impact fiscal pour les investisseurs à long terme. Toutefois, pour les projets de revente à 5 ou 7 ans, une analyse approfondie de la rentabilité globale devient indispensable.
Il est important de souligner que la réforme est encore en discussion parlementaire, et des ajustements sont possibles.
