Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier comme un immeuble, un appartement ou une maison et que vous le proposez à la location sans meuble, vous allez percevoir un loyer qui sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu.
Cependant, si vos revenus fonciers sont inférieurs à la totalité des charges engendrées par la mise en location votre bien, vous allez créer un déficit foncier. Ce déficit foncier sera sous certaines conditions déductibles de vos revenus globaux dans la limite de 10.700 euros par an !
Le principe est le suivant, si votre déficit est supérieur à cette limite, vous avez la possibilité de le reporter durant :
- 6 ans sur votre revenu global
- 10 ans sur vos revenus fonciers
Les conditions du déficit foncier
Un déficit foncier est donc constaté lorsque les loyers générés par la location sont inférieurs aux dépenses de l’année. Il faut toutefois que vous respectiez certaines conditions et notamment :
- Le bien est à usage d’habitation ;
- Vous devez être sous le régime réel ;
- Le bien doit être loué de manière effective et continue pendant les trois ans qui suivent l’imputation sur votre revenu global. A défaut, l’administration fiscale a la sensation de vous faire un cadeau fiscal sans contrepartie. En effet, durant les trois ans vous devriez vraisemblablement payés de l’impôt sur le revenu.
Calcul du déficit foncier
Si vous remplissez ces conditions, vous devez alors calculer le montant de votre déficit foncier. Ce processus n’est pas aisé, il faut ainsi respecter 2 principales étapes :
Il faut donc distinguer deux types de charges :
- Charges financières : intérêts d’emprunts et frais liés
- Charges non financières : frais d’agences immobilières, charges de copropriété, impôts, travaux
Exemple :
| Bien 1 | Bien 2 | Total | |
| Revenu brut | 3.000€ | 8.000€ | 11.000€ |
| Charges non-financières | 15.300€ | 2.600€ | 17.900€ |
| Charges financières | 6.000€ | 0 | 6.000€ |
| Bénéfices ou déficits | -18.300€ | 5.400€ | -12.900€ |
- Les revenus bruts sont de 11 000 € (3 000 € + 8 000 €).
- Les charges financières sont de 6 000 €.
Le résultat lié à la prise en compte des charges financière est donc de 5.000 € (11 000 € – 6.000 €).
C’est donc un résultat positif, il n’y a en conséquence pas de déficit foncier résultant des charges financières.
A l’inverse, en cas de déficit foncier il serait reportable sur les revenus fonciers pour 10 ans.
- La déductions des charge non-financières supportées par le contribuable du revenu net d’intérêts d’emprunt : 6.000 € – 17.900 € = -11.900 euros.
Le déficit foncier est de 11.900 € imputable sur le revenu global du contribuable en totalité dans la limite de 10.700 euros. Que faire du montant restant ?
- Le surplus de 1.200€ est reportable sur :
- le revenu global dans les 6 années à venir
- le revenu foncier dans les 10 années à venir
La question du déficit foncier représente un levier extrêmement intéressant pour le contribuable car les dépenses permettent une imputation non uniquement sur les revenus de même nature mais sur l’ensemble des revenus de l’année.
Cependant, il est nécessaire d’avoir une certaine expertise dans ce domaine, notamment pour le calcul du déficit ou pour le régime d’imputation et la durée de la location du bien.
N’hésitez pas à nous consulter si vous souhaitez un accompagnement ou pour toute information supplémentaire.
