Vous connaissez tous la location meublée de logement (à défaut je vous conseille vivement de suivre @gère-tes-affaires), vous allez adorer la location équipée d’immobilier d’entreprise. Il s’agit-là d’une stratégie fiscale et juridique intéressante ; notamment pour les entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaire de leur immobilier d’exploitation, sans pour autant se faire massacrer par une imposition forte de leurs revenus fonciers…
A l’instar de la location meublée de logement, la location équipée d’immobilier d’entreprise permettra à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Mais, pourquoi préférer l’imposition de la location au titre des BIC par rapport aux revenus fonciers ?
L’imposition des revenus fonciers est strictement encadrée par le code général des impôts et les frais et charges déductibles sont limités.
Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?
C’est le code général des impôts et plus précisément l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier :
Aucune dérogation possible, le revenu foncier net imposable ainsi déterminé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition du contribuable.
Ainsi, au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, les intérêts déductibles diminuent et c’est la pression fiscale qui augmente.
Pourquoi l’imposition au titre des BIC est préférable ?
Lorsque ces mêmes revenus sont imposés dans la catégorie des BIC les règles générales d’imposition sont celles applicables aux entreprises.
Ainsi, l’ensemble des frais et charges engagés pour l’exploitation seront admis en déduction, et notamment :
- les frais de notaires et autres frais d’enregistrement payés lors de l’acquisition
- les frais d’agence payés à l’achat
- l’amortissement de l’immobilier et du mobilier.
Ainsi, entre intérêts d’emprunt déductibles, amortissement de l’immobilier et déduction des frais d’acquisition, l’imposition des revenus est quasi neutralisée pendant une longue période.
L’investisseur qui peut avoir le choix entre location équipée et location nue n’hésitera pas longtemps à choisir la location équipée … Mais attention, il ne faut pas confondre régime fiscal de la location équipée avec location meublée. Il s’agit de deux régimes fiscaux différents bien que très proches.
L’activité de location équipée est une activité commerciale dont les profits sont naturellement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Mais, l’exploitant sera affilié au régime social des indépendants (Ex-RSI) et devra donc payer des charges sociales sur les bénéfices dégagés par son activité de location équipée.
L’activité de location équipée pourra être exercée à titre professionnel ou non professionnel. C’est ce caractère professionnel ou non professionnel qui permettra d’imputer ou non les déficits de l’exploitation de location équipée sur le revenu global, à l’instar des déficits de l’activité de para-hôtellerie Le code général des impôts, dans son article 156, précise qu’une activité est considérée comme étant réalisée à titre non professionnelle lorsque « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité ». Ainsi, cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et que pendant leur période d’activité le contribuable réalise l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.
- Ainsi, dans de très nombreuses situations, l’activité de location équipée ne sera pas considérée comme une activité professionnelle et le déficit ne pourra pas être imputable sur le revenu global de l’exploitant, mais uniquement sur les bénéfices futurs.
Comment est traitée la plus-value en cas de cession ?
En cas de vente de l’immeuble, c’est le régime fiscal de la plus-value des professionnels qui s’appliquera… Mais l’article 151 septies du CGI permettra une exonération totale si le chiffre d’affaires en location équipée est inférieur à 90 000€ et partielle au-delà. Lorsque l’activité de location équipée sera considérée comme exercée à titre professionnelle et l’article 151 septies B du code général des impôts devrait être applicable et permettre une exonération de ladite plus-value professionnelle après 15 ans de détention de l’immeuble.
Comment équiper les locaux ?
La question de la nature de l’équipement et de l’aménagement des locaux ne doit surtout pas être laissé de côté. Il s’agit de louer un local professionnel ou commercial munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation par le locataire.
La location équipée d’immobilier d’entreprise peut s’avérer complexe à mettre en œuvre pour une exploitation nécessitant beaucoup de matériels ou une activité dans industrie. A contrario, cela est beaucoup plus simple pour les professions libérales ou les services tertiaires et plus généralement les bureaux.
Ainsi, la location équipée de bureaux et plus généralement de locaux professionnels est stratégie fiscale qui devra être analysée par les chefs d’entreprise qui cherchent à devenir propriétaire de leurs locaux professionnels et principalement par ceux qui exercent une activité peu gourmande en matériel, type société de conseil et autres prestataires intellectuels.
