La garantie solidaire c’est quoi ?
C’est un mécanisme qui a fait couler beaucoup d’encre et qui a donné des sueurs froides à bon nombre de locataires commerciaux. Nous avons des cas régulièrement au cabinet.
En effet, celle-ci constitue un véritable atout en faveur d’un bailleur qui peut exiger, dans le cadre d’une clause rédigée au sein du bail de solidarité, qu’en cas de cession du bail commercial, le cédant (en clair, l’ancien locataire) reste solidaire du cessionnaire (c’est-à-dire le nouveau locataire) en cas de défaut de paiement des loyers.
Cette faculté au profit du bailleur s’explique principalement par le fait que le cessionnaire lui a été imposé par le cédant. Alors qu’au contraire, au jour de la conclusion du bail commercial, objet de la cession, le bailleur a pu choisir son locataire initial. En effet, le bailleur ne peut que difficilement s’opposer à la reprise d’un fonds de commerce !
Des changements en 2014 :
Avant 2014, l’insertion dans le bail commercial d’une garantie solidaire s’imposait comme une véritable épée de Damoclès au-dessus de la tête du locataire puisqu’il était contraint de répondre des défauts de paiement du cessionnaire pendant toute la durée du bail et ce, même en cas de prolongation ou renouvellement. La somme pouvait s’avérer particulièrement salée !
Le législateur, dans un esprit de rééquilibrage du rapport de force, a introduit en juin 2014, un nouvel article au code de commerce qui prévoit que la clause de garantie est limitée à trois ans.
Toutefois, les rédacteurs de baux commerciaux, recherchant toujours la moindre faille, ont très justement remarqué que cette disposition n’était pas d’ordre public. Autrement dit, il est possible de prévoit contractuellement que cette limitation temporelle n’est pas applicable dans le contrat de bail.
Bénéficiant par nature d’un avantage sur leurs locataires, les bailleurs se sont donc engouffrés dans la brèche.
Cependant, et fort heureusement, la Cour de cassation est venue apporter une précision de taille, la limitation dans le temps de la garantie solidaire est d’ordre public. Elle ajoute toutefois que celle-ci ne s’applique qu’aux contrats conclus après juin 2014.
Ainsi, il peut être difficile de s’y retrouver et la situation peut être différente en fonction de la date de signature de votre bail commercial, intégrant une garantie solidaire, de son renouvellement ou de sa tacite prolongation.
Vous l’aurez compris dans le cas de la conclusion d’un bail commercial, de l’achat ou de la cession d’un fonds de commerce, faîtes vous accompagner par un professionnel du droit pour connaître les enjeux futurs.
