L’une des plus grandes craintes des investisseurs immobiliers est, sans conteste, le non-paiement des loyers.
Le taux d’impayés locatifs en France en 2022 est évalué à seulement 2 à 3% par Action Logement. Toutefois ce risque est important pour les propriétaires qui ont des échéances de prêt à honorer.
La Garantie Loyers Impayés, ou GLI est l’assurance souscrite par le bailleur pour le compte de son locataire. Il s’agit pour le propriétaire de s’assurer contre les impayés locatifs.
De plus, la GLI présente l’avantage d’être plus souple et plus complète que les modes traditionnels de garantie. On peut citer à cet égard la caution solidaire, la garantie visale, etc.
1. Fonctionnement de la GLI
Cette police d’assurance vous permet concrètement d’être indemnisé dès le premier incident de paiement de votre locataire.
C’est pour cette raison qu’elle est plus souple que les garanties traditionnelles.
La GLI couvre les frais de recours que vous pouvez exposer dans le cadre du recouvrement de vos loyers :
- Frais d’avocat,
- Procédure d’expulsion,
- Et même, pour certaines assurances, les dégradations non-couvertes par le dépôt de garantie.
En moyenne, les primes d’un contrat GLI s’élèvent à 3% du montant des loyers et charges de l’immeuble loué.
En outre, ces primes sont déductibles de vos revenus fonciers si vous êtes imposés au régime réel.
Il n’est pas possible de cumuler un garant personne physique avec la GLI. Le cumul est toutefois possible si vos locataires sont étudiants ou apprentis.
2. Conditions de mise en place
La souscription de la garantie est subordonnée à des conditions, du côté du locataire comme du bailleur.
2.1. Les conditions tenant au locataire
Le locataire doit justifier de sa solvabilité. Les assurances exigent habituellement que le locataire soit titulaire d’un CDI. Le montant des loyers ne doit pas excéder le tiers de revenus du locataire.
Si le locataire est en place au moment de la souscription, il ne doit jamais avoir eu d’incident de paiement.
Finalement, le locataire doit fournir les pièces justificatives de sa situation (bulletins de salaire, avis d’impôt, fiche de renseignement).
2.2. Les conditions tenant au bailleur
De son côté, le bailleur est tenu de respecter les mentions légales du bail d’habitation.
De plus, les assureurs exigeront le plus souvent que le bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement. En cas de colocation ou de concubinage, il faudra penser à demander une garantie solidaire entre les colocataires. Cette clause rend chaque locataire redevable de l’ensemble des loyers et charges.
Lacour Avocats est un cabinet expérimenté dans le domaine de l’immobilier. Vous pouvez nous contacter à chaque étape de votre projet, de la revue du bail au recouvrement des loyers.
