Depuis le 1er janvier 2025, un changement affecte le marché locatif : les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location.
Cette mesure, prévue par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, s’inscrit dans la politique nationale de lutte contre les logements énergivores, communément appelés « passoires thermiques ».
1. Qu’entend-on par « passoire thermique » ?
Un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu’il est classé F ou G au DPE, ce qui reflète une isolation insuffisante et une consommation énergétique excessive.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne peuvent donc plus être mis en location, sauf si le bail a été conclu avant cette date.
Les baux conclus avant cette date restent toutefois valables jusqu’à leur terme, mais ils ne pourront pas être renouvelés ni reconduits tacitement tant que le logement n’aura pas été rénové pour atteindre au moins la classe F, conformément au calendrier progressif fixé par la loi Climat et Résilience.
2. Un calendrier progressif d’interdiction
Le législateur a prévu une interdiction échelonnée en France métropolitaine :
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G (hors baux conclus avant cette date, qui demeurent valables jusqu’à leur échéance),
- À compter du 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F,
- Au 1er janvier 2034 : interdiction de louer des logements classés E.
3. Conséquences pratiques pour les bailleurs
L’obligation de délivrer un logement décent implique que :
- tout nouveau bail signé à compter du 1er janvier 2025 pour un logement classé G est interdit ;
- la règle s’applique également aux baux renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er janvier 2025 ;
Ex : Un propriétaire a signé en mars 2023 un bail de 3 ans pour un appartement classé G. Le bail court donc jusqu’en mars 2026 à ce bail reste valable jusqu’à son terme, et le locataire peut continuer à occuper le logement.
En revanche, au moment de son renouvellement en mars 2026, le logement devra respecter les critères de décence énergétique : si le DPE reste en classe G, le bailleur ne pourra ni renouveler le bail, ni continuer à percevoir un loyer. Il devra donc réaliser des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique avant de pouvoir relouer.
4. Quels recours pour les locataires ?
Lorsqu’un logement ne respecte pas les critères de décence énergétique, le locataire dispose de plusieurs recours :
- Alerter le bailleur, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception : pour le mettre en demeure de réaliser les travaux nécessaires et obtenir la mise en conformité du logement ;
- Saisir la justice : pour contraindre le propriétaire à effectuer ces travaux et, le cas échéant, obtenir une décision de réduction ou suspension du loyer ;
- Demander une réduction du loyer proportionnée au surcoût énergétique : afin d’être indemnisé du préjudice subi.
En revanche, si le locataire fait obstacle à la réalisation de travaux de rénovation décidés par le bailleur, il ne peut se prévaloir du caractère non décent du logement.
5. Quels soutiens pour les propriétaires bailleurs ?
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’aides publiques pour financer les travaux de rénovation énergétique, notamment via MaPrimeRénov’, afin d’améliorer la performance de leur logement et de le rendre conforme aux critères de décence.
Ces aides peuvent financer une partie substantielle des travaux d’isolation, de chauffage ou de menuiserie performante. Le cabinet Lacour Avocats accompagne les bailleurs et les locataires sur ces sujets