La loi « anti-fraude » définitivement adoptée par l’Assemblée nationale et le Sénat (en attente de promulgation, sous réserve de validation par le Conseil constitutionnel) le 11 mai 2026, met fin aux actes sous seing privé en cas de cession de parts de SCI, c’est-à-dire aux actes que vous pouvez faire seul.
Cette loi vient, à peine de nullité de l’acte (donc invalidation totale de la cession), mettre un terme à toutes les cessions de parts sociales ou d’actions de société à prépondérance immobilière sur le coin de la table en imposant un formalisme strict.
- Ma structure est-elle concernée par cette nouvelle exigence ?
Le périmètre d’application est très large puisqu’il s’agit de toutes les sociétés (SARL, SAS, Sociétés Civiles…) dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France ou l’a été au cours de l’année précédente.
- Quels sont les trois types d’actes autorisés pour réaliser ma cession ?
Un article 1865-1 sera inséré dans le code civil imposant que la cession soit constatée par:
- Un acte authentique
- Un acte contresigné par avocat
- Dans des cas limités, par un expert-comptable légalement habilité à le rédiger.[1]
S’agissant de l’acte authentique, celui-ci n’est à privilégier que si l’ensemble de l’opération nécessite le passage chez un notaire.
S’agissant de l’acte rédigé par l’expert-comptable, celui-ci n’est habilité à le faire que dans des cas très spécifiques et limités. En effet, ce dernier pourra rédiger l’acte de cession uniquement si cette dernière intervient à titre accessoire d’une mission comptable principale pour le client bénéficiaire. Si ces conditions ne sont pas réunies, l’expert-comptable engage sa responsabilité civile et s’expose à l’exercice illégal du droit.
- Pourquoi privilégier l’acte contresigné par avocat ?
D’un point de vue purement pratique, l’acte contresigné par avocat a, dans le cadre de ce texte, une valeur équivalente à l’acte authentique. Il pourra être rédigé rapidement et même à distance grâce à la signature électronique, ce qui évite tout déplacement.
De plus, l’opération sera réalisée en toute confidentialité puisque l’avocat est soumis au secret professionnel. L’avocat engage, bien entendu, sa responsabilité civile professionnelle.
Sur le fond, recourir à un avocat fiscaliste permet d’obtenir un regard aiguisé sur tous les aspects fiscaux et juridiques de la cession (implication IFI, abattements éventuels, qualification et imposition de la plus-value, prise en considération des comptes courants …)
- Quels sont les risques en cas de non-respect du formalisme ?
Le formalisme est prévu à peine de nullité de l’acte. Autrement dit, la cession pourra être remise en cause par les tiers (administration, créanciers…) et par les services fiscaux.
De plus, l’enregistrement de la cession est subordonné à la présentation de la copie de l’un des trois actes mentionnés. En l’absence d’un tel acte, l’enregistrement sera refusé par les services fiscaux.
Conclusion
Les cessions de titres de société civile à prépondérance immobilière non encore signées à la date de promulgation seront soumises aux nouvelles exigences de forme. Il convient dès à présent d’anticiper la mise en conformité des opérations en cours.
LACOUR AVOCATS reste disponible pour vous accompagner dans l’analyse de votre situation, l’optimisation de votre fiscalité et la sécurisation juridique de vos opérations de cession de titre immobiliers.
[1] Article 15 BIS A – Projet de loi relatif à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales – n° 2701-A0 – 28/04/2026 p.68