- Qu’est-ce que le clause de garantie solidaire ?
La clause de garantie solidaire du bail commercial est un moyen pour le bailleur de se prémunir contre le non-paiement des loyers de ses futurs locataires. En effet, lors de la conclusion d’un bail commercial, le bailleur peut choisir et s’assurer personnellement de la solvabilité des candidats.
Cependant, en cas de cession dudit bail, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce par exemple, le bailleur peut se voir imposer un locataire car la cession échappe au moins pour partie à son consentement.
- Dans quel but ?
L’ajout d’une clause de garantie solidaire permet de protéger le bailleur contre les défaillances des obligations par le nouvel acquéreur au bail commercial en cas de cession de fonds de commerce. Elle représente toutefois un danger pour le vendeur puisqu’il peut être contraint de garantir des sommes pour le futur même s’il a vendu son fonds de commerce.
- Comment mettre en œuvre la clause de garantie ?
Pour pouvoir actionner la clause de garantie solidaire, il convient d’en définir sa portée. La jurisprudence pose le principe d’une interprétation stricte. Ainsi, si la clause prévoit uniquement que le vendeur garantit le paiement des loyers, il ne sera pas possible pour le bailleur d’obtenir les réparations locatives. A contrario, si la clause est rédigée de manière trop large, les juges limitent sont champs d’application. Nous ne pouvons que vous recommander de vous faire accompagner d’un professionnel du droit pour la rédaction d’une telle clause.
Dans le cas où le bail est automatiquement reconduit, la clause de solidarité peut être invoquée par le bailleur. La Cour de cassation1 reconnait au bailleur la faculté de s’en prévaloir tant qu’il n’aura pas été mis fin au bail prorogé ou jusqu’à une demande de renouvellement.
- L’apport de la loi Pinel
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » est venue limiter les effets de la clause de solidarité dans le temps.
Ainsi, l’article L. 145-16-2 du Code de Commerce dispose que :
« Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».
Le délai pendant lequel le bailleur pourra invoquer la clause de solidarité commence « à compter de la cession » et court pendant trois ans. Le législateur, en limitant sa durée, veut éviter que le cédant se trouve engagé pendant une période trop longue, sorte de responsabilité ad vitam aeternam.
Dans la pratique, les rédacteurs d’actes ont contourné, au profit du bailleur, l’application de cet article en prévoyant que les parties pouvaient y renoncer d’un commun accord. Cependant, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 11 avril 20192, reconnait que l’article L.145-16-2 du Code de commerce « revêt un caractère d’ordre public », ce qui signifie que contrairement à ce qui était imaginé en amont , nous ne pourrions y déroger, même contractuellement avec l’accord de chacune des parties.
