Les livraisons de terrains à bâtir entrent dans le champ d’application de la TVA (articles 256, 256 A et 257 du Code Général des Impôts) lorsqu’elles sont réalisées par une personne exerçant une activité économique.
Mais cela peut être également le cas lorsque la cession d’un terrain à bâtir est réalisée par une personne physique non assujettie à la TVA par et présumée agir dans le simple cadre de la gestion de son patrimoine privé.
Le Conseil d’Etat (09/06/2020, n°432596) juge qu’une personne physique qui effectue une livraison de terrains à bâtir doit être regardée comme ayant exercé une activité économique lorsqu’elle recourt à des démarches actives de commercialisation foncière c’est-à-dire la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel similaires à ceux réalisés par un producteur, commerçant ou un prestataire de services.
Dans ces cas, la cession du terrain à bâtir ne peut être considérée comme procédant de la simple gestion d’un patrimoine privé et doit alors être soumis à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA).
Le principe est que le particulier qui cède des terrains est présumé ne pas réaliser d’activité économique sauf s’il entre dans une démarche active de commercialisation.
Le Conseil d’Etat définit ce qu’il considère comme une opération de cession de terrain à bâtir s’apparentant à une activité économique soumise à TVA :
- les travaux de viabilisation des parcelles représentent plus de 40% du prix de la vente et un montant unitaire de plus de 30.000 Euros par parcelle,
- même si le particulier n’aurait ne met pas en œuvre des moyens de vente de type professionnel.
En conséquence, la preuve de la réalisation de travaux de viabilisation (exemple : raccordements électricité, eau potable, téléphone, terrassement, évacuation des eaux usées, voierie, éclairage public, frais de géomètre) peut à elle seule suffire à caractériser que la cession de terrain à bâtir a été réalisée par le particulier dans le cadre d’une activité économique est donc soumise à TVA.
Veillez à délimiter vos projets suffisamment en amont pour en connaître les conséquences fiscales et juridiques !
*Décision CE, 8ème, 3ème ch. 9-6-2020 n°432596
