Les propriétaires d’immeubles le savent, les errements fiscaux en matière immobilière n’en finissent plus.
Des innombrables projets de révision du statut de la Location Meublée Non Professionnelle, à la création d’un statut de bailleur privé, en passant par les restrictions à la location saisonnière…
Si la tendance semble aujourd’hui être à la location nue, il n’est pas certain qu’elle persiste encore d’ici à l’année prochaine, encore moins dans dix ans.
Qu’à cela ne tienne : ce que la fiscalité manque en stabilité, l’investisseur peut le trouver en souplesse de son véhicule d’investissement.
Les limites des formes d’investissement traditionnelles
La détention à titre personnelle montre vite ses limites en termes d’investissement à plusieurs, et de planification successorale.
C’est pourquoi la forme la plus plébiscitée en immobilier est, tel que son nom l’indique, la Société civile immobilière (SCI).
La fiscalité de cette structure est cependant souvent ignorée des investisseurs en herbe.
Il est capital de noter que la SCI est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque ses recettes de nature commerciale excèdent 10% des recettes totales..
Qui dit IS dit perte de l’abattement pour durée de détention, imposition des dividendes, régime de plus-value spécifique, obligation de tenue de comptabilité, etc.
D’autres structures permettent d’ouvrir le champ des possibles, tout en conservant un assujettissement à l’impôt sur le revenu (IR).
Une solution familiale : la SARL
Nous observons une recrudescence de création de Société à responsabilité limitée (SARL) de famille.
Les associés peuvent opter pour l’assujettissement à l’IR lorsqu’ils sont tous liés par un lien direct ou collatéral jusqu’au deuxième degré, ou par un lien matrimonial (mariage ou PACS).
Sur le plan social, le gérant, s’il est majoritaire, est soumis au régime des travailleurs indépendants.
La location nue est toutefois prohibée sous cette forme : la SARL de famille ne peut pas exercer d’activité civile.
En outre, ce système prouve ses limites en cas de changement du capital.
Par exemple, l’option ne tient plus lorsque la société réunit deux frères et le fils de l’un d’entre eux, ou encore des enfants et leurs deux parents qui divorcent.
Le cas échéant, la structure est immédiatement soumise à l’IS. Ce point est donc particulièrement fâcheux dans l’hypothèse d’une planification successorale.
L’alternative commerciale : la SNC
La Société en nom collectif (SNC) est transparente donc soumise à l’IR sauf option pour l’IS. Aucun lien familial n’est exigé.
Cette structure a la possibilité de louer des biens en nu ou en meublé, elle peut exercer des activités civiles comme commerciales.
Attention, les associés ont tous la qualité de commerçant, ce qui entraîne deux conséquences majeures :
– Les majeurs protégés et les mineurs non-émancipés ne peuvent pas être associés
– Tous les associés sont soumis au régime des travailleurs indépendants.
Une grande diversité de véhicules existe pour vos investissements immobiliers, et
nombre de conséquences fiscales en découlent.
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