- Une exigence d’ordre public consacrée
La clause résolutoire a pour objet de sanctionner l’inexécution, par le locataire, des obligations mises à sa charge par le bail. Elle peut s’appliquer dans le cadre des baux soumis au statut des baux commerciaux, y compris en période de tacite prolongation ou lorsque le preneur se maintient dans les lieux après un refus de renouvellement.
Conformément à l’article L.145-41 du Code de commerce, elle ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, une sortie de mise en garde préalable.
Ce délai, d’ordre public, s’impose à tous les baux commerciaux.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la sanction est radicale : toute clause contraire est réputée non écrite (art. L. 145-15). Elle est réputée n’avoir jamais existé et ne peut être régularisée.
- Une position ferme de la Cour de cassation
Dans l’affaire jugée, la clause résolutoire prévoyait un délai de quinze jours après commandement.
Le bailleur soutenait qu’il suffisait d’écarter ce délai erroné pour conserver la clause.
La Cour de cassation rejette cet argument : le délai légal d’un mois fait partie intégrante du mécanisme.
Dès qu’elle ne respecte pas le délai d’un mois, la clause cesse purement et simplement de produire effet, en totalité.
Le bail se trouve donc dépourvu de résiliation automatique ; toute rupture suppose une action judiciaire fondée sur l’inexécution contractuelle (C. civ., art. 1224 s.).
Portée de l’arrêt :
Lorsqu’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoit que celle-ci peut produire effet dans un délai inférieur à un mois après un commandement resté infructueux, elle contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-41 du Code de commerce, lequel impose un délai minimal d’un mois. Une telle clause est donc réputée non écrite dans son entier, en application de l’article L.145-15 du Code de commerce, dans sa version issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
SCRIPT
Un rappel essentiel en matière de bail commercial : si la clause résolutoire prévoit un délai inférieur à un mois, elle est écartée.
Pas ajustée. Pas corrigée. Purement et simplement inopérante.
La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 6 novembre 2025.
Le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du Code de commerce est une exigence d’ordre public. C’est la condition même de validité de la clause. Dès qu’on y déroge, le mécanisme disparaît. On a donc le droit de faire une erreur et 1 mois pour la régulariser : le Bailleur ne peut s’y opposer.
Dans l’affaire jugée, la clause mentionnait quinze jours. Le bailleur pensait pouvoir conserver la clause en appliquant le bon délai. La Cour refuse : le délai et la clause ne font qu’un. Si l’un est irrégulier, tout tombe.
Résultat : plus de résiliation automatique. Le bailleur doit agir sur le terrain de la résolution pour inexécution contractuelle. C’est une exigence de rigueur, mais aussi un rappel très concret : une erreur de formulation peut suffire à neutraliser la clause la plus stratégique du bail !