Adopté en première lecture par le Sénat le 22 octobre 2024, puis par l’Assemblée nationale le 17 juin 2025, le projet de loi de simplification de la vie économique est désormais en attente d’examen en commission mixte paritaire.
Il comporte plusieurs mesures destinées à renforcer la protection des locataires titulaires d’un bail commercial, à rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires, et à sécuriser les pratiques contractuelles.
Certaines de ces mesures sont expressément qualifiées d’ordre public, ce qui veut dire qu’elles pourraient être applicables aux baux en cours.
1. Instauration d’un droit à la mensualisation des loyers commerciaux
Le projet crée un nouvel article L. 145‑33 A dans le Code de commerce, instaurant un droit pour le preneur d’un local commercial ou artisanal de demander la mensualisation de son loyer. Cette mesure concerne les preneurs exerçant une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Cette demande pourra être formulée à tout moment, et produira effet à compter de la prochaine échéance contractuelle.
Ce droit est d’ordre public. Il s’appliquerait donc, sauf exception, à tous les baux existants à la date de promulgation de la loi, sauf exception.
2. Encadrement symétrique de l’indexation du loyer : reconnaissance des clauses « tunnel »
Jusqu’à présent, les clauses d’indexation unilatéralement plafonnées étaient nulles, au nom du principe de neutralité économique énoncé à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.
Le projet de loi autorise désormais les clauses encadrant symétriquement la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC), à la hausse comme à la baisse. Ce « tunnel » de variation est donc admis, à condition d’être strictement bilatéral.
Cette reconnaissance est limitée aux baux portant sur des locaux à usage commercial au sens du Code de commerce, à l’exclusion des baux professionnels ou mixtes. Elle permettrait une plus grande prévisibilité des évolutions de loyer, tout en garantissant le respect de l’indice.
3. Plafonnement du dépôt de garantie : limitation et restitution encadrée
Le montant des garanties pouvant être exigées par le bailleur serait désormais limité à trois mois de loyer, que ces garanties soient versées par le preneur ou fournies par un tiers (caution bancaire, garantie autonome…).
Ce plafond s’appliquerait aux baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi. Pour les baux en cours, un délai de six mois serait accordé au bailleur pour restituer l’excédent ou renoncer à l’appel de la portion excédentaire.
Le texte encadre également le délai de restitution du dépôt de garantie à trois mois à compter de la restitution des clés. Des retenues seraient possibles, mais uniquement pour des sommes restant dues ou mises à la charge du bailleur pour le compte du preneur, à condition d’en justifier.
4. Taxe foncière : une charge désormais exclusive du bailleur
Enfin, le projet de loi modifierait l’article L. 145-40-2 du Code de commerce afin d’interdire toute clause mettant à la charge du preneur la taxe foncière visée à l’article 1380 du Code général des impôts.
Jusqu’à présent, cette charge était librement refacturée au locataire par le biais de clauses du bail. Le projet de loi renverse cette logique : la taxe foncière deviendrait une charge obligatoire du bailleur. Toute clause contraire serait réputée non écrite.
Là encore, il s’agit d’une disposition d’ordre public, qui s’appliquerait également aux baux en cours.
Le rapport parlementaire souligne que cette réforme vise à « rééquilibrer les charges locatives » dans un contexte où la refacturation intégrale par le bailleur devenait systématique, même dans les petites structures.
Lacour Avocats vous tiendra informé des avancées sur ce sujet ainsi que de l’issue de ce projet de loi, qui va susciter de nombreuses réactions et modifications.