L’été est une période propice à la location meublée de courte durée, en particulier dans les zones touristiques. Si ce mode d’exploitation offre des revenus attractifs, il nécessite une gestion rigoureuse sur le plan juridique comme sur le plan fiscal.
Voici quelques conseils pour optimiser vos gains tout en restant conforme à la réglementation.
- La location de courte durée
Tout d’abord, il convient de rappeler que les règles applicables sont spécifiques à chaque commune.
En cas de dépassement de la limite de 120 jours, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie afin que votre résidence principale puisse être considérée en tant que meublée de tourisme.
Les communes peuvent, via une délibération communale, limiter ce quota à 90 jours par an. Ce sera notamment le cas à Marseille à partir de 2026.
En outre, la durée maximale de chaque contrat de location ne peut excéder 90 jours pour un même locataire sur une année civile.
L’obtention d’un numéro de déclaration est également nécessaire s’agissant de votre résidence principale comme de votre résidence secondaire, dans la plupart des communes.
- Choisir le bon régime fiscal
Afin d’optimiser vos revenus, vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux pour les revenus de la location meublée (différents des revenus fonciers), applicables selon un plafond de revenus annuels. À cet effet, vous avez la possibilité d’opter pour[1] :
- le régime micro,
- lorsque les revenus annuels issus de la location sont inférieurs à 15.000 euros (nouveau plafond à compter du 1er janvier 2025 pour les revenus perçus en 2025 déclarés en 2026), avec un abattement forfaitaire de 30 % ;
- possibilité de faire classer le logement / conditions (abattement de 50 % pour les meublés de tourisme classés pour des revenus inférieurs à 77.700 euros),
- ou le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (amortissement, intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion).
À noter que pour exercer l’activité de location meublée, il est nécessaire de souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises. Cela permet notamment l’obtention d’un numéro SIRET.
- Anticiper les obligations déclaratives
La location meublée de courte durée est soumise à une immatriculation en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), ou professionnel (LMP) selon les cas :
- LMNP :
- Location d’un bien meublé
- Revenus locatifs annuels inférieurs à 23.000 € ou ne représentent pas plus de la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal
- Immatriculation en tant que loueur meublé auprès de l’INPI
- Revenus considérés comme BIC
- LMP :
- Location d’un bien meublé
- Revenus locatifs annuels supérieurs à 23.000 € ou représentent plus de la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal
- Immatriculation en tant que loueur meublé auprès de l’INPI
- Revenus considérés comme BIC
Comme évoqué, à cela s’ajoutent certaines spécificités locales telle qu’une déclaration en mairie.
- Classer le logement pour bénéficier d’avantages
Obtenir un classement « meublé de tourisme » – si vous y êtes éligibles – permet non seulement d’attirer plus de locataires, mais également de bénéficier d’un abattement fiscal plus favorable et d’une exonération de CFE[2] dans certaines communes.
Le classement contient 5 catégories, allant de 1 à 5 étoiles, et repose sur 133 critères réparties en 3 grandes catégories, à savoir :
- L’équipement
- Le service au client
- L’accessibilité et le développement durable
Enfin, vous avez la possibilité de soumettre votre location au régime des chambres d’hôtes si vous ne souhaitez louer qu’une chambre de votre habitation, tout en continuant à l’occuper. Dans ce cas, au moins 3 des conditions suivantes doivent être proposées :
- Accueil, réception des clients
- Petit déjeuner compris
- Fourniture du linge de maison
- Nettoyage régulier des locaux
TIPS : Certaines règles diffèrent selon les communes, n’hésitez pas à demander des informations à la mairie compétente ou contactez-nous directement pour connaitre la législation applicable !
[1] Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024
[2] Article 1459 du Code général des impôts